En los últimos tiempos, un total de 12 bancos han iniciado la reducción de las tasas de interés en sus créditos hipotecarios. Esta disminución ha reavivado un interrogante que, hasta hace poco, parecía complicado de responder: ¿estamos ante el inicio de una nueva fase en el financiamiento hipotecario en Argentina?

Este cambio es significativo. Tras una segunda mitad de 2025 caracterizada por fuertes incrementos en las tasas, tanto entidades públicas como privadas han comenzado a revertir esta tendencia. La disminución impacta directamente en el costo de las cuotas, facilitando así el acceso a la vivienda para las familias.

El economista Federico González Rouco sostiene que la situación escapa a la mera competencia entre bancos. “No están compitiendo entre sí; están revirtiendo el proceso de incremento del año pasado”, señala. Según el especialista, el cambio comenzó tras las elecciones de octubre, cuando el optimismo sobre la economía comenzó a reflejarse en el mercado financiero y, posteriormente, en el hipotecario.

Dentro de las entidades que han reducido sus tasas recientemente se encuentran el Banco Hipotecario, que bajó del 10,5% al 9,5%; los bancos del Grupo Petersen, que disminuyeron del 12% al 8,9%; el Banco de Corrientes, que pasó del 12% al 9,9%; y el Banco Provincia, que recortó su tasa del 39,2% al 31,2%. Asimismo, otras entidades que ya habían comenzado este proceso anteriormente incluyen al ICBC, ofreciendo una tasa del 6,9% para clientes con haberes acreditados; el BBVA, que redujo su tasa al 7,5%; Santander, que la disminuyó del 15% al 9,5%; y Patagonia, que pasó del 14% al 12,5%.

Para entender lo que está sucediendo en el presente y lo que puede esperarse en el futuro del sector inmobiliario, se consultó al Banco Hipotecario, una de las instituciones con la mayor cartera hipotecaria del país. “Las tasas están en baja porque las condiciones económicas están mejorando”, afirmó Diego Gatto, gerente de Créditos a la Vivienda de la entidad.

Gatto indicó que la decisión de reducir las tasas se relaciona con la evolución de las variables macroeconómicas. “La baja se alinea con cómo se desarrollan las condiciones macroeconómicas, y consideramos que era necesario hacer este ajuste en nuestro producto”, explicó.

Sin embargo, detrás de la actual reducción existe un factor menos conocido pero esencial para proyectar el futuro del crédito: la securitización de carteras. Gatto sostiene que para que la oferta de crédito realmente crezca, los bancos deben vender sus carteras. “El sistema financiero argentino no está en condiciones de satisfacer la demanda de créditos hipotecarios debido al déficit de viviendas que enfrentamos”, aseveró.

Esto implica que las entidades venden hipotecas previamente otorgadas a inversores a largo plazo, como fondos de retiro o seguros de pensión, que adquieren los préstamos. Luego, estos crean fideicomisos con esos créditos, transformándolos en activos financieros que inyectan en el mercado de capitales para generar ganancias. De este modo, en lugar de esperar décadas por la devolución del crédito, los bancos recuperan rápidamente el capital de los fondos, lo que les permite aumentar su capacidad de préstamo.

Según Gatto, el Banco Hipotecario fue el único que realizó una securitización hipotecaria durante el ciclo de créditos UVA de 2018. Actualmente, estima que las condiciones para repetir esta experiencia están cada vez más cerca. “Si todo marcha bien, podríamos tener esa posibilidad en el segundo semestre del año”, anticipó.

Para Gatto, la securitización es una herramienta fundamental: “Es la clave para que el mercado hipotecario argentino avance significativamente. La participación del crédito hipotecario podría multiplicarse por diez”, señaló.

A pesar de que este crecimiento no será inmediato, aclara que ofrecería una ampliación considerable de la oferta de préstamos en los próximos años. “Nos queda mucho por hacer y un largo camino por recorrer”, afirmó.

El gerente considera que aún hay margen para que las tasas continúen en descenso, especialmente si avanza el proceso de securitización y se consolida la estabilidad económica.

Sin embargo, advierte que el análisis no debe centrarse exclusivamente en la baja de intereses, ya que “las propiedades aún presentan valores bajos en dólares. Si la economía se estabiliza y el crédito fluye, esos precios pueden comenzar a aumentar”, explicó.

Gatto mantiene un enfoque optimista basado en la estabilidad. Cree que, a medida que la inflación disminuye, la gente pierde el temor al producto UVA y se inclina por la búsqueda de vivienda propia. “El crédito hipotecario es el único producto financiero que no puede adaptarse por sí mismo; deben existir las condiciones de mercado necesarias”, argumentó.

El objetivo final para el ejecutivo es que el crédito hipotecario se convierta en una herramienta constante para los argentinos, sin depender de lanzamientos temporales. Si las condiciones se mantienen, proyecta que las tasas podrían descender a niveles del 6% o 7%, similares a los de otras naciones de la región con mayor estabilidad económica.

“Si estás indeciso sobre hacerlo ahora o esperar, mi consejo es actuar ahora, ya que aunque podrías conseguir una tasa algo más alta, hoy los precios de las propiedades son inferiores”, afirmó.

Con el incremento en la demanda, es probable que los precios de los inmuebles, actualmente en niveles históricamente bajos, empiecen a subir. Por ende, Gatto ve el momento actual como una oportunidad doble: aprovechar los precios antes de que el mercado se active plenamente.

Este repunte, según el ejecutivo, llevará al sector a niveles de participación en el PBI mucho más cercanos a los estándares regionales, superando el actual déficit habitacional. La digitalización, la estabilidad de precios y la madurez del sistema financiero son pilares fundamentales para esta nueva etapa del crédito hipotecario en Argentina.

Según datos del Banco Hipotecario, el monto promedio solicitado actualmente es de aproximadamente $75 millones, equivalentes a cerca de US$50.000 al tipo de cambio actual. En promedio, los compradores financian entre el 50% y el 55% del valor de la propiedad.

En cuanto a los ingresos requeridos, una familia necesita demostrar alrededor de $3,9 millones mensuales para poder acceder a un préstamo de $35 millones. No obstante, se observa que quienes actualmente solicitan créditos en la entidad superan los $5 millones de ingresos mensuales.

A su vez, el banco avanza en la digitalización de su proceso. Según cifras de la institución, el 96% de las familias gestionan su crédito de manera completamente digital, logrando la aprobación en un plazo de 10 a 15 días, un tiempo crucial para cerrar transacciones inmobiliarias en un mercado que comienza a recuperar su dinamismo.